¿Por qué las ciudades (todavía) son tan caras? (Episodio 435)

No se trata solo de oferta y demanda. Observamos la historia complicada y los incentivos sesgados que hacen que las “viviendas asequibles” en ciudades desde Nueva York y San Francisco hasta Flint, Michigan (!) Sean más que una realidad.

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La semana pasada en el programa, preguntamos si los problemas causados ​​por Covid-19 son tan severos que la ciudad de Nueva York podría haber “terminado”.

Max ROSE: La ciudad de Nueva York ha terminado por mi cadáver.

A pesar de Bravado, hay muchos problemas:

Dan DOCTOROFF: La ciudad pronostica déficits de $ 6.7 mil millones

Jennifer DOLEAC: Lo que parece ser un aumento en las tasas de homicidio.

Jacob VIGDOR: Bueno, si tenemos gente que trabaja desde casa, esa casa podría estar en cualquier lugar.

Los problemas de la ciudad de Nueva York no son exclusivos de Nueva York. Miles de ciudades de Estados Unidos se enfrentan a importantes limitaciones presupuestarias. Ya se han despedido 1,5 millones de trabajadores municipales y estatales, y es probable que se produzcan más recortes sin ayuda del gobierno. Y aunque las ciudades han ganado popularidad en las últimas décadas, una tendencia de urbanización que nadie ha visto, especialmente después de que tantas ciudades sufrieron tanto en la década de 1970, los datos parecen mostrar que llegamos a Peak City un par de veces. Hace años que.

Antes de la pandemia, Nueva York perdió parte de su población; Aunque el crimen era históricamente bajo, había aumentado. El bono salarial otorgado por Nueva York y muchas otras ciudades ya no era tal bono. ¿La mayor razón? Todos estos salarios más altos han sido consumidos por mayores costos de vivienda urbana. Es una paradoja bien conocida: a medida que un lugar se vuelve atractivo con el tiempo, la creciente demanda de vivienda hace que los precios de las propiedades aumenten tanto, haciéndola menos atractiva, o al menos menos viable, para muchas personas. ¿Qué sucede con la vivienda si ocurre una pandemia? Bueno, mucho.

Como escuchamos la semana pasada, algunas personas han huido de Nueva York, aunque probablemente no tantas como se temía. Los precios han caído, aunque probablemente no tanto como mucha gente esperaba, al menos no todavía. Y menos personas se han mudado a Nueva York. Después de todo, los beneficios de la vida en la ciudad han disminuido por el momento. Entonces, ¿por qué trasladarse a donde están los trabajos bien remunerados cuando los trabajos bien remunerados se pueden realizar desde cualquier lugar en su computadora portátil? ¿Qué sigue en Nueva York y otras ciudades caras como San Francisco?

Es muy difícil de decir. Pero si la historia es una especie de guía, y generalmente una guía bastante buena, mucho mejor que nuestras predicciones diarias, que son más hiperbólicas y emocionales, es probable que ciudades como Nueva York y San Francisco se recuperen bastante bien. Eso significa que estamos de vuelta a donde estábamos antes de la pandemia: sin suficientes lugares para vivir en las ciudades donde a la gente le gustaría vivir. Así que continúa hoy Radio Freakonomics: por qué las ciudades se volvieron tan caras en primer lugar. Alerta de spoiler: no se trata solo de una gran demanda.

VIGDOR: Se trata solo de la década de 1970.

También escuchamos algunas ideas para reparar el daño y hacer que los apartamentos en la ciudad sean más asequibles.

DOKTOROFF: Existe una nueva tecnología que puede reducir drásticamente los costos de construcción.

Y escuchamos a un alcalde metropolitano que, con todas las perturbaciones que les está afectando la pandemia, se enfrenta a un acto de equilibrio aparentemente imposible.

London BREED: No creo que sea imposible. Creo que es dificil.

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Según algunos análisis, San Francisco es la ciudad más cara del mundo para alquilar un apartamento de una habitación. Estos análisis fueron antes de la pandemia. Además de esos altos precios de las propiedades, San Francisco también tiene una gran población de personas sin hogar: más de 8,000 personas en 2019, un aumento del 14 por ciento con respecto a solo dos años antes. London Breed es el alcalde de San Francisco; Hablamos hace unas semanas cuando los incendios forestales de la costa oeste se generalizaron.

CRÍA Okey-doke. Estoy listo para irme

Stephen DUBNER: Está bien. Y entiendo que además de la pandemia en el Área de la Bahía en este momento, la calidad del aire es terrible por los incendios forestales, ¿no? ¿Se siente un poco como si el mundo se fuera a acabar ahí?

RAZA: Acabo de tener esta conversación con alguien hoy sobre todo lo que sucedió. Simplemente parece que esto ni siquiera es real. Y hacemos todo lo posible para calmar a las personas que tenemos bajo control.

DUBNER: ¿Cómo lo afronta emocionalmente como el principal calmante? No quiero que todo el Dr. Quienquiera que vaya contigo. Pero no puede ser fácil para ti personalmente, ¿verdad?

RAZA: Realmente lo estoy pensando desde la perspectiva de alguien que no es alcalde. ¿Cómo me gustaría sentirme si fuera un ciudadano de San Francisco y le pidiera consejo a mi alcalde sobre lo que está sucediendo y qué hacer? Y quiero que mi alcalde tenga confianza, sea honesto y tenga claro qué hacer y qué no hacer. Y eso es exactamente lo que he estado haciendo con cada paso de esta pandemia. Porque soy una persona normal. Pero resulta que soy el alcalde. Y estoy tan preocupado como cualquiera por volver a la normalidad. Desafortunadamente, está fuera de mi control.

DUBNER: Usted personalmente y otros en su administración y en su estado han sido elogiados por activar la alerta Covid desde el principio. Para apagar prematuramente, incluso si no se veía tan mal en el suelo. Felicitaciones por eso. Aunque obviamente no fue fácil en San Francisco y California. ¿Puede decirnos cómo el Covid-19 ha afectado a San Francisco en su conjunto, no solo en términos de enfermedades y pérdida de vidas, sino también en particular los efectos a largo plazo en la economía, como la pérdida de población?

RAZA: Diré que fue difícil tomar esa decisión. Porque es difícil tomar una decisión basada en información que no necesariamente pueda ver pero que comprenda que es real. No se trataba solo de proteger la salud pública. Esto afectaría seriamente la economía, el turismo y otras cosas de la ciudad. Y creo que ahora, dado lo que estamos viendo, más personas están trabajando en casa. Las personas eligen vivir en otros lugares en lugares más distantes porque ahora trabajan desde casa. El número de inquilinos ha disminuido y los alquileres están cayendo. Y la gente rompe sus contratos de arrendamiento y se muda. Pero diré que la gente todavía parece interesada en comprar casas. Compran principalmente viviendas unifamiliares. La gente lo ve como una oportunidad.

DUBNER: Vivo en la ciudad de Nueva York. Y algunas personas, algunas personas en realidad, dicen que la ciudad de Nueva York se terminó como la conocemos. Entonces tengo que preguntar, ¿se acabó San Francisco?

RAZA: No. No creo que una ciudad haya terminado. Creo que estamos pasando por un momento muy, muy difícil. Y ninguno de nosotros en su vida podría haberlo predicho. Pero llegaremos a un lugar mejor y las personas volverán a hacer cosas que pensaban que no podían hacer. Sabes, el 11 de septiembre cambió nuestro país tal como lo conocemos en los aeropuertos. Lo que podemos conseguir en los aviones y cómo podemos pasar por la seguridad es muy diferente de lo que era antes del 11 de septiembre. En general, si lo piensas bien, somos personas resilientes. Así que superamos una situación desafiante y nos adaptamos. San Francisco, el terremoto de 1989, lo recuerdo. Estaba en la escuela secundaria y pensé: “Oh, Dios mío”. Sabes, viste caer los edificios, muchas carreteras.

DUBNER: El mundo está llegando a su fin.

RAZA: Fue como si todo hubiera terminado para nosotros. ¿Pero sabes que? El hecho es que lo hicimos. Y así lo superaremos también.

En San Francisco, como en la mayoría de las ciudades, la enorme caída de los ingresos por el cierre y el costo de combatir la pandemia han dejado sus finanzas en una situación desesperada. Antes de la pandemia, San Francisco tenía un déficit de 420 millones de dólares. Ahora el alcalde Breed ve un déficit de $ 1.5 mil millones.

CRÍA: Tuvimos que sumergirnos en nuestras reservas para abordar esto.

Pero esas reservas se están agotando y Breed ha tenido que buscar dinero en otra parte.

CRÍA: Dejé en claro que cuando la gente trabaja desde casa, cuando la gente se va de San Francisco, cuando los negocios se van de San Francisco, hay compromisos en no prepararse para el futuro. Con turismo y todo lo que se avecina. No podemos permitirnos simplemente invertir todo en nuestras reservas para hacer frente a este año y también para mantener intacta nuestra fuerza laboral. Pero hay aumentos con los que estamos comprometidos y aumentos que nuestra fuerza laboral espera. Entonces es muy difícil.

DUBNER: Ahora ha pedido a algunos de sus empleados del sector público que al menos renuncien a sus aumentos. ¿Si?

RAZA: Sí, lo hicimos.

DUBNER: ¿Y cómo ha ido eso hasta ahora?

RAZA: Aún no te has puesto de acuerdo.

DUBNER: ¿Tiene entonces la opción de irse de vacaciones o despedirlos?

CRÍA: Desafortunadamente, esta es la opción si decides que no es lo mejor para ti.

DUBNER: No se ofenda, su trabajo parece imposible.

RAZA: No creo que sea imposible. Creo que es dificil. Ellos, por supuesto, creen que deberían recibir sus aumentos. Tienes derecho a ello. La ciudad acordó proporcionar estos aumentos, pero eso fue antes de que llegara Covid. Entonces, si nos vemos obligados a otorgarle estos aumentos, no tengo otra opción. Esto no es una amenaza. Es solo que tengo que ser responsable con el dinero de la gente.

DUBNER: Tengo entendido que está proponiendo recaudar alrededor de $ 300 millones a través de un aumento de impuestos comerciales. Tengo curiosidad porque, como notaron en San Francisco, es lo mismo en Nueva York y en muchos otros lugares, muchas empresas ya están en problemas, y tengo curiosidad por ver cómo cree que funcionará un aumento del impuesto comercial. ¿Afectará esta pandemia? ¿Y no está simplemente invitando a las empresas a no reabrir o a dejar San Francisco a un lugar donde no se encontrarán con un aumento de impuestos de este tipo?

RAZA: Bueno, aquí tienes las buenas noticias sobre lo que te proponemos. Generalmente es una estructura fiscal más justa. De esta forma, el impuesto al salario queda completamente abolido. También prevé para empresas cuyas ventas no superen los $ 2 millones. No paga este impuesto en absoluto. Esto realmente ayuda a nuestras pequeñas empresas. Y para quienes lo hacen, hay un porcentaje que pagan dependiendo de la industria. Y esto nos ha dado la oportunidad, en mi opinión, de arreglar una desigualdad que existía en nuestra estructura tributaria porque la tecnología no estaba en el espectro que debería estar. Nos permitió trasladar ese impuesto en particular a un área en particular. Mientras que para las artes y la cultura y otras instituciones que ni siquiera pueden trabajar, hemos podido hacer algunas reducciones allí. Como resultado, el sistema se estableció de una manera más justa en función de la industria y debería proporcionar una mejor estructura fiscal para San Francisco en general.

Desde nuestra entrevista, la alcaldesa Breed ha llegado a un compromiso sobre un presupuesto que incluye aumentos salariales siempre que su medida fiscal se apruebe en una votación de noviembre. “Si esa medida fracasa”, dijo Breed en un comunicado, “no solo debemos encontrar una nueva forma de llenar nuestro déficit de fondos general, debemos encontrar una nueva forma de financiar estos aumentos”.

DUBNER: Hablemos de la vida en San Francisco. Son conocidos por los altos precios de las propiedades y la dificultad de crear nuevos apartamentos. También son famosos, o lamentablemente notorios, por la falta de vivienda, que en realidad son dos caras de la misma moneda. ¿Puede hablarnos de cómo la pandemia afectó ambos problemas?

CRÍA: Entonces, en primer lugar, San Francisco es caro no solo para comprar una casa sino también para alquilarla. Y San Francisco se ha vuelto más popular, más gente ha trabajado aquí. Más gente se mudó aquí. Y también desplazó tristemente a muchas personas que eran nativas como yo y mis amigos y personas con las que crecí. No puedes permitirte vivir aquí, especialmente aquellos que tienen hijos, si aún no tienen una vivienda asequible para pasar al siguiente nivel. Simplemente no es posible. Entonces, muchas de estas personas se han mudado fuera de la ciudad. Creo que el problema que tenemos, y por qué estamos viendo más personas sin hogar que en el pasado, tiene mucho que ver con el hecho de que no hemos seguido el ritmo de más viviendas.

DUBNER: ¿Está usted o alguien aprovechándose de esta disrupción en el mercado inmobiliario para intentar cambiar algo en las regulaciones de vivienda? ¿Quieres cambiar algo sobre la financiación pública de la vivienda? ¿Utilizar esta crisis como una oportunidad para crear viviendas más asequibles?

ZUCHT: Bueno, lamentablemente no tenemos necesariamente un organismo supervisor aquí en la ciudad que sea cooperativo cuando se trata de cambios políticos en la construcción de más viviendas. Algo tan simple como tratar de obtener una vivienda 100 por ciento asequible como ley sin pasar por ese largo proceso, la junta puede legislar para hacerlo. Pero no lo harán. San Francisco tiene un grupo de personas muy, muy de extrema izquierda en su junta directiva. Y creo que en algunos casos su enfoque no está necesariamente en hacer lo mejor para la gente de San Francisco, sino en lo mejor, para permanecer en las buenas manos de todo este movimiento de izquierda. En lugar de tratar de trabajar conmigo como alcalde, lo principal es socavar las cosas que empujo hacia adelante para que la ciudad pueda construir más viviendas.

La alcaldesa Breed es demócrata y sus discusiones con otros demócratas no son una anomalía en la política de San Francisco. Como ella mencionó, creció en la ciudad, en viviendas públicas.

RAZA: Especialmente en este momento, lo pienso más que nada. Creció en una vivienda social, vivió allí durante más de 20 años. Y, desafortunadamente, a veces me sentí desesperado y frustrado y solo molesto porque la situación nunca terminaría. Y te preguntas porque ¿Por qué mi iglesia? ¿Por qué mi familia está en esta situación? ¿Por qué somos pobres? ¿Por qué siempre tenemos que perder a alguien?

DUBNER: ¿Alguna vez ha encontrado una respuesta satisfactoria a esa pregunta?

CRÍA: Solo cuando sea un poco mayor y vea la educación como una forma de mejorar mis condiciones. Y eso tuvo mucho que ver con amigos y profesores. Y también mi abuela, que realmente me dijo, puedes hacer lo que quieras. Solo tienes que estudiar y trabajar duro.

DUBNER: Entonces, la educación es una ruta comprobada hacia la riqueza y, sin embargo, hacia las ciudades de los Estados Unidos, si observa qué ciudades están haciendo bien y cuáles son generalmente malas. Una cosa que casi siempre hacen mal es la educación pública en particular. Y no es por falta de esfuerzo o dinero, simplemente porque a muchas personas les importa o dicen que les importa y muchas personas están gastando miles de millones de dólares en ello. ¿Por qué todavía no funciona en la mayoría de las ciudades?

CRÍA Diría que no lo sé. Pero sé que desde la infancia, el fracaso de los afroamericanos y especialmente de los niños afroamericanos ha fracasado una y otra vez. Parece haber una separación real cuando se trata de tratar a todos los niños de diferentes orígenes por igual en nuestro sistema educativo. Creo que los niños aprenden de manera diferente. Y no hay una talla única para todos, y cuando encontramos en nuestro sistema educativo que este grupo en particular tiene el rendimiento más bajo y las tasas de deserción más altas y los mayores problemas disciplinarios, debemos comenzar a reorientar lo que hacemos de manera diferente para esta población en particular que lo que hacemos para otros niños. que hacer.

Creo que una de las razones por las que fallamos es porque tenemos un sistema escolar al que todos deberían adaptarse. No nos adaptamos a los niños. Y creo que aquí fallamos porque solo lo pensamos: soy alcalde y desafortunadamente mi hermano está preso y nunca terminó la secundaria. Y me metí en una situación completamente diferente.

Durante su mandato en el gobierno de la ciudad, Breed hizo campaña a favor de políticas de vivienda asequible dirigidas a familias como la suya que ya viven en San Francisco. Una de esas políticas se conoce como preferencia de vecindario, que se aplica cuando se construyen nuevas unidades de vivienda.

RAZA: De hecho, fue idea mía.

Y, ¿cómo funciona?

CRÍA: Entonces, la preferencia de vecindario ofrece la posibilidad de entre el 25 y el 40 por ciento, dependiendo del estado, ya que el estado está involucrado, para reservar las unidades en la lotería que se prefieren a las personas que viven en ese vecindario en particular, dentro de un área determinada el barrio, así como el distrito específico.

La preferencia de barrio entró en vigor en 2016.

RACE: Luché con el gobierno federal por esta legislación, que inicialmente nos negó la capacidad de aplicarla cuando usábamos créditos y subsidios fiscales federales. Volé a Washington DC al final de la administración de Barack Obama para que HUD cambiara de opinión.

DUBNER: ¿Cómo haces eso?

ZUCHT: Hablé sobre mi experiencia al crecer en viviendas públicas. Y lo que sucedió cuando se le prometió a la comunidad que se les brindarían estas oportunidades al construir nuevas viviendas asequibles. Pero eso no sucedió.

Por ejemplo, tuvimos muchas personas mayores en nuestra comunidad. El Sr. Hawkins creció, nació y se crió y vivió en las calles durante cinco años. Y hemos tenido tales situaciones con personas en la iglesia. Y no tenían la posibilidad de luchar sin cierto nivel de preferencia por el acceso a esta vivienda asequible. De hecho, fue uno de los primeros: lo ayudé a completar la solicitud. Y fue uno de los primeros residentes. Estoy tan feliz por él. Y es exactamente por eso que luché por ello, porque de ninguna manera debería haber vivido y muerto en las calles de la comunidad en la que nació y se crió.

Incluso si los precios inmobiliarios son empujados a la baja por la pandemia por el momento, el problema no ha desaparecido. Si eres un economista que estudia ciudades, San Francisco es un ejemplo extremo de la falta de viviendas asequibles. Por muchas razones:

GLAESER: Está limitado por la preservación histórica. Está limitado por los riesgos de terremotos. Está limitado por líneas de visión y todo tipo de cosas hermosas.

Este es el economista de Harvard Ed Glaeser.

GLAESER: Entonces es un área muy difícil. Ahora el clima es asombroso. Tiene fantásticas instituciones educativas. Pero no quisiera el trabajo del alcalde Breed.

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Si desea vivir y trabajar en o cerca de un lugar en el que muchas otras personas quieren vivir y trabajar, debe pagar por el privilegio. Aunque los mercados de la vivienda son más complicados que muchos otros mercados, todavía se adhieren a las leyes de la oferta y la demanda. Muchas de las ciudades más deseables de EE. UU. Y de todo el mundo han sido caras durante un tiempo.

VIGDOR: En las décadas anteriores a Covid, existía este creciente problema de asequibilidad en muchas ciudades estadounidenses.

Este es Jacob Vigdor, un economista de la ciudad.

VIGDOR: Si se remonta a 1960 o 1970, el inquilino típico pagaba alrededor del 15,16 por ciento de sus ingresos por alquiler. Si observa los datos más recientes, el inquilino promedio paga más del 24,25 por ciento de sus ingresos por alquiler. Y en muchos lugares hay inquilinos que pagan más de un tercio y, a veces, más de la mitad de sus ingresos.

Si bien ciudades como Nueva York y San Francisco son particularmente caras, incluso si se ajusta a los salarios más altos en esas ciudades, el problema no se limita a las ciudades superestrellas.

VIGDOR: Si miras los datos, el tema de la asequibilidad de la vivienda es más un fenómeno nacional. Puede haber algunas ciudades, por ejemplo en el Medio Oeste, en las Grandes Llanuras o en partes del Sur, en las que sea más barato vivir. También en estas regiones, los ingresos tienden a ser más bajos.

Vigdor enseña en la Universidad de Washington en Seattle, que ha tenido su propia crisis de asequibilidad.

VIGDOR: Por un lado, Amazon ha traído 50.000 empleos bien pagados a esta ciudad. Y no creo que puedas encontrar una ciudad en el mundo a la que no le guste tener 50.000 trabajos bien pagados. Pero aunque la prosperidad fue grande, hubo algunas desventajas. Así que Seattle es caro y se ha vuelto cada vez más caro en los últimos años.

¿Por qué no puede mantenerse la oferta cuando la demanda de vivienda está creciendo rápidamente en una ciudad como Seattle? Agregar nuevas casas claramente no es tan fácil, pero aún así, ¿cuáles son las causas de esta falla?

VIGDOR: Entonces las leyes de zonificación evitan que las ciudades aumenten su densidad.

Ésta es una causa obvia.

VIGDOR: Érase una vez, cuando eras un niño, leías un libro que había una casa en el campo, y luego la casa estaba rodeada de otras casas, y finalmente la casa estaba rodeada por esos altos edificios de departamentos y había un ascensor enfrente. y todas estas cosas.

El libro del que habla Vigdor es La casitapor Virginia Lee Burton. Yo lo recomendaría.

VIGDOR: La realidad se desarrolló de manera un poco diferente a este libro. En la última mitad del siglo XX, vemos que la casita está rodeada de otras casas unifamiliares y luego está rodeada de casas unifamiliares para siempre.

DOKTOROFF: Una forma de resolver el problema del suministro es volver a planificar la zona, por así decirlo, para permitir una densidad mucho mayor en la ciudad que antes.

Este es Dan Doctoroff, ex vicealcalde de Desarrollo Económico en la ciudad de Nueva York bajo Michael Bloomberg.

DOCTOROFF: Creo que hicimos 140 revisiones durante la administración Bloomberg. Y creo que, en retrospectiva, no hemos hecho lo suficiente en términos de aumentar la densidad. El hecho es que cuanto más tierra se pone a disposición para vivienda, más barata se vuelve la tierra. Y es por eso que el estuche debería ser más barato.

DUBNER: Bueno, las ciudades que no lo hacen bien son posiblemente las ciudades más progresistas / liberales / democráticas: Nueva York, San Francisco, etc. ¿Es esa una característica de la política progresista? ¿Es eso NIMBYism de mente alta?

DOCTOROFF: Bueno, las ciudades también tienden a ser ciudades más antiguas, que tienen mucho más carácter histórico y otras cosas que necesitan ser protegidas. Por tanto, existe claramente un vínculo entre la permisibilidad del uso de la tierra y la oposición general al gobierno. Pero creo que tenemos que superar eso en términos de zonificación si queremos resolver el problema de la asequibilidad. Ahora no se trata solo de zonificación. La pregunta es, ¿cuándo obtendrá una Rezone y su propiedad Upzone? ¿Quién se beneficiará de esta zona superior?

DUBNER: Y creo que el típico, digamos, votante de una gran ciudad, la reacción brusca, y tal vez el 100 por ciento de la razón, es el beneficio que se obtiene principalmente de los desarrolladores y sus amigos.

DOCTOROFF: Creo que es cierto, para ser honesto. Y creo que debemos reconsiderarlo.

DUBNER: Bien, ¿cómo lo repensas? ¿Cómo se transfiere una gran parte de ese beneficio a los ciudadanos de una ciudad?

DOCTOROFF: Básicamente a través de una acción legislativa en la que dice que vamos a mejorarlo para que obtenga mucha más cobertura. Pero el beneficio de ello irá realmente a la ciudad. Entonces, si decimos que puede construir 10 unidades en un lote y ahora puede construir 20. ¿Por qué no capturamos ese valor adicional de propiedad, principalmente para viviendas asequibles?

DUBNER: Entonces, el economista estándar podría decir: “Bueno, entonces comienzas a empeorar los incentivos para que los desarrolladores construyan”. ¿Puede señalarme un ejemplo en el que se logró este equilibrio?

DOCTOROFF: Bueno, tenemos lo que llamamos Zonificación Inclusiva. Está en todo el país, lo hicimos en la administración de Bloomberg, y eso significa que se alienta a los desarrolladores a construir viviendas básicamente más asequibles por el derecho a construir más alto. Es un mecanismo. Pero hay que diferenciar entre propietarios y promotores inmobiliarios. Si, como gobierno, aprovecho este aumento, tengo derecho a alentar a los nuevos desarrolladores a construir viviendas más asequibles. Hay muchos mecanismos que podemos crear.

Muchos mecanismos, al menos en teoría. En la práctica, Nueva York no se ha vuelto más asequible desde la revisión de Bloomberg. Agregar una modesta oferta de viviendas nuevas ha resultado insuficiente. Por qué no? Bueno, hay algunas razones históricas para considerar. De nuevo Jacob Vigdor:

VIGDOR: Hasta la década de 1960, la gente solo venía con topadoras y lo que solía ser un distrito de poca altura o unifamiliar se reconstruyó en una densidad más alta.

¡Voila! Densidad inmediata. Eso significa más suministro de espacio habitable. Pero:

VIGDOR: Hay un punto de inflexión que vemos alrededor de la década de 1960, tal vez incluso en la década de 1970. Y puede relacionar esto con un movimiento para preservar la historia. Tan pronto como pones a la gente frente a las excavadoras y dices: “No puedes cambiar el carácter de este vecindario”, ves un punto de inflexión en los precios de la vivienda en algunas de las ciudades más antiguas de Estados Unidos.

GLAESER: Seguro que es correcto que cada vez que tenga un grupo de propietarios de viviendas local capacitado que diga que no quiere que este edificio de apartamentos de al lado suba, le digan que no a los forasteros.

Y ese es Ed Glaeser nuevamente, el decano de economistas de la ciudad. Antes de esta era de tenencia, según Glaeser, el poder residía en máquinas políticas como el famoso Tammany Hall en Nueva York.

GLAESER: Bueno, hay muchas cosas que estaban mal en la forma en que se operaban las máquinas, pero había muchos emprendedores políticos que veían ganancias en el crecimiento urbano y el cambio urbano, y tendían a hacerlo. alcanzar. Mientras que en los últimos 50 años los grupos de vecinos han aprendido a organizarse. Bloquearon proyectos de carreteras. Bloquearon desarrollos habitacionales. Y se empoderaron mucho para detener el cambio.

Para ser justos, este no fue el único tipo de activismo destinado a detener el cambio. Los grupos de derechos de los inquilinos también promovieron el control de los alquileres con el objetivo de mantener la vivienda asequible. Aunque, como comentamos en un episodio anterior, se llama “Por qué el control de alquileres no funciona”, el control de alquileres no funciona, al menos no como se esperaba. Sí, es bueno para los inquilinos titulares que pueden conservar sus apartamentos asequibles. Pero es malo para la próxima generación de posibles inquilinos, ya que los titulares no se mudan. y es malo para la oferta de viviendas en general. Porque si los desarrolladores y los propietarios no pueden obtener suficientes ganancias, se reduce el incentivo para construir más viviendas, excepto quizás en el segmento de precios más altos, que tanto Nueva York como San Francisco han visto mucho. Pero hay otro contribuyente histórico a los altos precios inmobiliarios urbanos que la mayoría de nosotros desconocemos. Incluso Jacob Vigdor no se dio cuenta de esto cuando comenzó a investigar por qué las ciudades son tan caras.

VIGDOR: Lo primero que pensé fue: “Bueno, esta es una historia sobre las leyes de zonificación. Esta es una historia de viviendas insuficientes en construcción. “

De acuerdo, como discutimos anteriormente, eso es parte de la historia. Pero hubo más.

VIGDOR: Eso es una especie de historia de detectives. Una de las pistas de este acertijo fue Flint, Michigan. Los datos muestran que el problema de la asequibilidad en Flint, Michigan, es tan grave como en San Francisco. Y Flint, Michigan, no es una ciudad de alta tecnología. Sie wissen, Flint, Michigan, ist eine Stadt im Mittleren Westen des Rostgürtels, die verlassen wurde und eine hohe Leerstandsquote aufweist. Dennoch ist das Wohnen nicht erschwinglich.

Unbezahlbarer Wohnraum in einer Stadt, die am besten dafür bekannt ist, nicht einmal Trinkwasser zu haben? Das ist ziemlich seltsam.

VIGDOR: Dann war der nächste Hinweis, dass ich mir die Preistrends für brandneue Wohnungen im Vergleich zu alten Wohnungen im Laufe der Zeit angesehen habe. Und es war etwas überraschend, dass der Mietpreis für eine neu errichtete Wohneinheit in den Vereinigten Staaten die Inflation ziemlich genau verfolgt hat. Aber der Preisindex für ältere Wohneinheiten, bei dem die Mieten viel schneller steigen als die Inflation.

Auch das schien sehr seltsam. Und dann kam der dritte und letzte Hinweis:

VIGDOR: In diesem letzten Teil des Puzzles dreht sich alles um die 1970er Jahre. Weil Wohnen 1960, 1970, ziemlich erschwinglich aussieht, aber dann zwischen 1970 und 1980 wirklich springt. Sie sehen sich also um und sagen: „Nun, was in den 1970er Jahren passiert ist, hätte Wohnungen viel teurer gemacht ? ” Und die Antwort sind Reformen des Vermieterrechts. Bis etwa Mitte der 1970er Jahre haben Sie in den meisten Bundesstaaten, als Sie eine Wohnung gemietet haben, diese so wie sie ist gemietet – das heißt, der Vermieter hat nicht garantiert, dass die Heizung funktioniert. Der Vermieter hat nichts garantiert. Die einzige Verpflichtung des Vermieters bestand darin, Ihnen einen Schlüssel zu geben. “Stiller Genuss” war der gesetzliche Standard.

In den 70er Jahren wurden jedoch neue Gesetze verabschiedet, um die Mieter vor unkooperativen oder skrupellosen Vermietern zu schützen.

VIGDOR: Wir sind zu einem Standard übergegangen, der als „Garantie der Bewohnbarkeit“ bezeichnet wird, dh, die Wohnungen werden nicht mehr so ​​wie sie sind vermietet. Wenn Sie jetzt eine Wohnung an jemanden vermieten, muss der Vermieter sicherstellen, dass es dem Code entspricht, dass es funktionierende Wärme und Strom sowie fließendes Wasser und all diese Dinge gibt.

Für neuere Wohnungen, deren Mieten mit der Inflation Schritt hielten, bedeutete dies Änderungen im Bauwesen. Aber älteren Gebäuden wurden viele neue Kosten auferlegt, um die Dinge auf den neuesten Stand zu bringen.

VIGDOR: Was im Laufe der Zeit mit diesem zusätzlichen Mieterschutz und den neuen Vorschriften über die Qualität bestehender Wohneinheiten passiert ist, ist, dass das Angebot an erschwinglichem Wohnraum in vielen Städten wirklich ausgetrocknet ist, weil die Vermieter jetzt die Mieten so hoch berechnen müssen, dass sie die Kosten dafür tragen können Halten Sie die Einheit auf dem neuesten Stand des Codes, was selbst in Städten, in denen kein Bevölkerungswachstum zu verzeichnen ist, zu Problemen mit erschwinglichem Wohnraum führt.

Jacob Vigdor war sich ziemlich sicher, dass er das Rätsel des verschwindenden bezahlbaren Wohnraums gelöst hatte. Aber er musste immer noch Kausalität zeigen.

VIGDOR: Ja. Um diese Studie durchzuführen, haben meine Co-Autorin Alana Williams und ich uns die Daten der US-Volkszählung angesehen. Mit der Analyse haben wir die Trends in Staaten verglichen, die diese Gesetze in den 1970er Jahren erlassen haben. Es gab eine Handvoll Staaten, die viel früher eine Garantie für die Bewohnbarkeit hatten, und dann gibt es einige Staaten, die diesen neuen Standard erst viel später übernommen haben.

Mit anderen Worten, ein perfektes natürliches Experiment.

VIGDOR: Und hier sehen wir die rauchende Waffe. Wir sehen, dass die Erschwinglichkeitsprobleme in den Staaten, die diesen neuen Rechtsstandard zum Zeitpunkt seiner Einführung übernehmen, wirklich auftreten.

Infolgedessen wurden alte Wohnungen fast so teuer wie neue Wohnungen. Dies bedeutet, dass die Kosten für Wohnraum im Allgemeinen weiter stiegen, als neues Wohnungsangebot auf den Markt kam. And there was a lot of old housing in need of extensive maintenance: in 1960, an estimated 25 percent of the rental stock in the U.S. was considered dilapidated or deteriorating. Now, from a humanist perspective — not an economic perspective — shouldn’t we be cheering the fact that slums were no longer acceptable housing?

VIGDOR: Well, a lot of people will tell you that, as a society, everyone should be entitled to have a home that is safe, decent, and affordable. If you go back before the 1970s, we had a lot of housing that was affordable, but it wasn’t safe or decent because there was no requirement that it be kept up to code. So, with the reforms of the 1970s, we moved into a world where the housing was much more likely to be safe and decent. The problem was, it wasn’t affordable anymore because requiring landlords to keep up the housing, they’re going to pass those costs along to the tenant. So, if you think about it, if you want to have all three — if you want housing to be safe, decent, and affordable — we have to kind of realize that, look, that costs money.

And expensive housing — whether it’s old or new — tends to beget more expensive housing in cities.

VIGDOR: The zoning makes the land expensive. When the land is expensive, the housing becomes expensive. When the housing is expensive, you need to pay the construction workers a lot so that they can afford housing.

Think about construction workers in Seattle. They’re competing for housing against Amazon and Microsoft employees.

VIGDOR: You can’t have your house built in Southeast Asia to take advantage of the lower labor costs the way that you can with your shoes or your clothing. It’s got to be built on-site and it’s labor-intensive and the labor is pretty expensive.

So, you’ve got high labor costs, brought on in part by the high capital costs, brought on in part by inefficient zoning. But, you may be thinking — shouldn’t technology be making housing cheaper like it’s made everything else cheaper?

VIGDOR: There’s not a whole lot of technological development that has been relevant for the construction industry. We’ve had some advances in materials, but we’re still making houses with the same two-by-fours that we were making them with 50 years ago.

But shouldn’t productivity be rising in construction the way it’s risen in so many other sectors?

DOCTOROFF: Construction is probably the industry — maybe other than government — that has had the least amount of productivity improvement over the last three or four decades.

That, again, is Dan Doctoroff.

DOCTOROFF: I mean, literally, there’s been almost none.

Doctoroff is looking to change that. He’s C.E.O. of an Alphabet subsidiary called Sidewalk Labs, which calls itself an urban-innovation company. Its flagship project was a new, built-from-scratch “smart city,” in Toronto. We did a previous episode on that, too: it’s called “How to Build a Smart City.”

DOCTOROFF: The Toronto project was literally to build a new district on the waterfront that would incorporate a whole range of innovations across almost every sort of urban system — you know, mobility and sustainability/infrastructure, buildings, the public realm, digital infrastructure.

All that sounds pretty promising. But the project didn’t happen.

DOCTOROFF: We did end up terminating that project in part over economic issues that came about as a result of Covid.

DUBNER: But only in part, right? There was friction with the citizenry or no?

DOCTOROFF: Yeah, I mean, there was but we’d actually worked our way through the vast majority of it. Most of that friction was over concerns about privacy.

DUBNER: I mean, if I think I’m living in a city that’s essentially run by Alphabet/Google, I’m thinking about how much of my life is being recorded and acted upon in some way I don’t know. Was that essentially the main objection?

DOCTOROFF: I think it was an objection. I don’t think it was a fair objection. I don’t think our goal was ever to use, for example, personally identifiable information in almost anything that we did. So, I think that became a very convenient reason to attack the project from people who were otherwise opposed to it for lots of different reasons. Overall, though, a large percentage of Torontonians, an overwhelming percentage who knew about the project, were actually in favor of it. At the end of the day, it really came down to economics and—.

DUBNER: Economics driven primarily by the pandemic?

DOCTOROFF: Well, we had agreed on a price, essentially, for the land. And in the wake of the pandemic, the purchase price that we’d agreed to just wasn’t feasible anymore. At the end of the day, that was the proximate cause of why we decided to withdraw.

I don’t know about you, but it strikes me that if the price of land for a new experimental city is too expensive for Alphabet, that doesn’t bode well for the affordability of cities in general. Dan Doctoroff, however, is an optimist. He’s also a New Yorker. And seeing New York in trouble — battered by the pandemic and struggling for decades with housing supply — he believes that what he’s been learning at Sidewalk Labs will ultimately pay off for all of us. Doctoroff says there are big gains to be made in new technologies and productivity that will make building more affordable going forward.

DOCTOROFF: There is a new technology, relatively new, called mass timber, and it uses wood, which is not a new technology, but the way the wood is, in effect, manufactured and laminated gives it really powerful properties that we think with factory automation can dramatically reduce the cost of construction. But at the same time, they’re significantly more sustainable than traditional building methods. Think about it as Lincoln Logs or something like that, where you could develop a kit of parts that could then be assembled partially in a factory, partially on site with dramatically less time and effort.

DUBNER: And cost, I assume.

DOCTOROFF: And cost. So we’re quite excited about that. Here’s another example, which we think is really compelling, which is a new technology called digital electricity. It’s essentially electricity that is delivered over Ethernet cables. Now, there’s a lot of advantages to it. One is it effectively works as sort of a communications backbone in the building itself. But more importantly, it’s much safer than traditional electricity. And as a result, you don’t need to put wires and conduit in walls. You can put them in the baseboard.

Why does that matter? It matters because that gives you the ability to make buildings a lot more flexible going forward. You can design wall systems that actually don’t need wires in them, that can be moved more easily. Now, let’s take an example of retail. So, we know in urban environments — this was happening before the pandemic and it’s only been accelerated now — that the retail environment is horrible. Right? That’s threats from e-commerce. So, there’s a lot of potential new ideas for retail.

Rents probably will be coming down. That’s going to be an important thing to encourage new people. But they don’t want to enter into long-term leases, which is what landlords typically require. Well, the reason landlords want long-term leases, among other things, is renovation costs are so high. So, if we can create buildings that are a lot more flexible, and digital electricity is a key component to that, then you know what? Maybe what we can do is really help to accelerate the retail revival.

I don’t know. Maybe I’m just worn down by the pandemic, desperate for any wisp of encouraging news. But I find Dan Doctoroff’s construction techno-fixes — and his optimism — rather uplifting. It’s a hallmark of humans that we like to complain. But complaining also serves its purpose; it shows our dissatisfaction with the status quo and our desire to do better; our desire to repair the world (at least your corner of it) in some way large or small. So, here’s to more repair, more rejuvenation, more out-with-the-old, in-with-the-new. Here’s to mass timber and digital electricity and, while we’re at it, smarter housing policy from top to bottom. That’s not too much to ask for, is it?

*      *      *

Freakonomics Radio is produced by Stitcher and Dubner Productions. This episode was produced by Zack Lapinski. Our staff also includes Alison Craiglow, Greg Rippin, Mary Diduch, Corinne Wallace, Daphne Chen, und Matt Hickey. Our intern is Emma Tyrrell. We had help this week from Nellie Osbourne. Our theme song is “Mr. Fortune,” by the Hitchhikers; all the other music was composed by Luis Guerra with additional music this week by Stephen Ulrich. You can subscribe to Freakonomics Radio on Apple Podcasts, Stitcher, or wherever you get your podcasts.

Here’s where you can learn more about the people and ideas in this episode:

SOURCES

  • London Breed, mayor of San Francisco.
  • Ed Glaeser, economist at Harvard University.
  • Jacob Vigdor, urban economist at the University of Washington.
  • Dan Doctoroff, C.E.O. of Sidewalk Labs and former New York deputy mayor for economic development.

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